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L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Compravendita e diritto alla provvigione: ecco quando spetta al mediatore

Occorre esaminare diversi elementi per poter stabilire se al mediatore spetti una percentuale sulla conclusione dell'affare tra le parti

Gentilissimo Avvocato Visciola,

sono un mediatore e sono venuto ad apprendere che due persone che avevo messo in contatto per la compravendita di un immobile, dopo che l'affare pareva sfumato, hanno concluso privatamente. Ho diritto alla provvigione?

Gentile Signore,

la risposta al suo quesito tendenzialmente dovrebbe avere contenuto positivo, ma servirebbe conoscere ulteriori elementi per poterle rispondere con esattezza.
Nonostante infatti il suo iniziale intervento in qualità di mediatore, non sorge automaticamente il diritto alla provvigione qualora le parti concludano l'affare.
In particolare, per l'insorgenza del diritto alla provvigione non è sufficiente che l'affare sia stato concluso, ma, ai sensi dell'art. 1755 c.c., occorre che detta conclusione sia stata posta in essere proprio per effetto ed a causa dell'intervento del mediatore.

L'attività del mediatore, in sostanza, deve consistere in un'attività causalmente rilevante ai fini della conclusione del medesimo affare: in tal senso Cass. n. 15880/2010 e Cass. 23842/2008.
Chiarissima la Cass. Sez. 3, Sentenza n. 3438 del 08/03/2002 : “il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la "messa in relazione" delle stesse costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto. Ne consegue che la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre, che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata”.

Non sussiste, al contrario, il diritto al compenso “quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore” (cfr. Cass. Civ. Sez. 3, n. 16157 del 8.7.2010).

Ai fini della provvigione, non risulta sufficiente “la prova, da parte del mediatore, di avere accompagnato l'acquirente a visitare l'immobile, ne' di avere appianato contrasti in ordine alle modalità di pagamento del prezzo, ne' che l'acquirente si era più volte recato nella sede del mediatore” (cfr. Cass. Civ. Sez. 3, n. 5760 del 11.6.1999).
Una recentissima sentenza del Tribunale di Roma (Tribunale di Roma - Sezione X civile - Sentenza 17 gennaio 2017 n. 656), su tali basi, ha escluso il diritto alla provvigione nel caso in cui le parti – inizialmente messe in contatto dal mediatore – dopo che le trattative si erano arenate, si siano casualmente ritrovate per caso fortuito (nel caso di specie, con l'intervento del portiere dello stabile), avviando di fatto ex novo nuove e diverse trattative fino a giungere alla conclusione del contratto.

Occorrerà pertanto valutare tutte le circostanze di fatto al fine di poter comprendere se sussista o meno il diritto alla provvigione del mediatore.

Cordialmente,
Avv. Roberto Visciola

L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Roberto Visciola

Roberto Visciola — Avvocato in Firenze, laureato col massimo dei voti e lode, socio fondatore dell'Unione nazionale avvocati per la mediazione, è autore di libri e pubblicazioni con importanti case editrici e riviste di settore, quali Cedam, Italia Oggi, Giustizia Civile, Gazzetta Notarile, Nuova Giuridica, Nuova Rassegna e Altalex. Svolge attività di consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale principalmente nei settori del diritto amministrativo e civile, prediligendo i sistemi di ADR, quali mediazione e negoziazione assistita.

E-mail: robertovisciola@gmail.com


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