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L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Compravendita, menzioni urbanistiche e nullità del preliminare

Può essere nullo un contratto preliminare stipulato senza fare riferimento agli atti urbanistici?

Gent.mo Avv. Visciola,
ho recentemente stipulato un preliminare per acquistare un immobile. L’altro contraente - a causa di vicende familiari - vorrebbe adesso sottrarsi alla stipula del definitivo e afferma la nullità del preliminare, in quanto mancherebbero in esso le menzioni urbanistiche. Cosa posso fare?

Gentile Signore,
gli atti che comportano il trasferimento della proprietà di beni immobili richiedono, a pena di nullità, menzioni, documenti e dichiarazioni urbanistiche, dovendosi - ad esempio - indicare in atto i titoli in base al quale l’immobile è stato edificato (o la dichiarazione che il medesimo è stato realizzato ante 1967), eventuali condoni e produrre il certificato di destinazione urbanistica per i terreni.
Tutte queste indicazioni sono richieste a pena di nullità del contratto.
Ma ciò vale unicamente per il contratto definitivo.
Vi è, infatti, un costante orientamento della Corte di Cassazione (si è già espressa a Sezioni Unite con Sentenza 11 novembre 2009, n. 23825 e ribadito in ultimo con Sentenza 9318 del 9 maggio 2016) secondo il quale è valido il contratto preliminare di compravendita privo delle menzioni urbanistiche.

L’assenza nel preliminare di quei contenuti richiesti ai fini della validità del contratto definitivo non ne inficia pertanto la validità. Di conseguenza, ben potrà esser chiesta la esecuzione in forma specifica anche di detto preliminare, potendo il contraente non inadempiente produrre, nel corso del giudizio, quelle dichiarazioni, atti e menzioni necessari ai fini del trasferimento immobiliare.
Come infatti sancito dalle SS.UU. Cass. nella citata sentenza 23825/2009, “vanno tutelate le ragioni del promissario acquirente e non va lasciata nelle sole mani del promettente venditore la possibilità di concludere il contratto definitivo o di emettere sentenza ex articolo 2932 c.c. Consegue che i documenti relativi alla regolarità urbanistica o la dichiarazione circa la data della costruzione possono essere prodotti in giudizio dal promissario acquirente con conseguente pronuncia ex articolo 2932 c.c. e produzione degli effetti che le parti avrebbero potuto conseguire con il definitivo”.

Cordialmente,
Avv. Roberto Visciola

L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Roberto Visciola

Roberto Visciola — Avvocato in Firenze, laureato col massimo dei voti e lode, socio fondatore dell'Unione nazionale avvocati per la mediazione, è autore di libri e pubblicazioni con importanti case editrici e riviste di settore, quali Cedam, Italia Oggi, Giustizia Civile, Gazzetta Notarile, Nuova Giuridica, Nuova Rassegna e Altalex. Svolge attività di consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale principalmente nei settori del diritto amministrativo e civile, prediligendo i sistemi di ADR, quali mediazione e negoziazione assistita.

E-mail: robertovisciola@gmail.com


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