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L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

E' possibile considerare pertinenza dell'abitazione un garage situato a distanza?

E' dovuto il pagamento dell'IMU, se lo si considera pertinenza della casa principale?

Buongiorno,

ho visto la Rubrica 'L'Avvocato Risponde' sul sito Nove da Firenze e vorrei sottoporle un quesito.

Sono proprietario di un appartamento e di un garage accatastato C/6. Il garage si trova a circa un chilometro di distanza dall'appartamento ed è comodissimo, nonostante la distanza. Tenga conto che l'unico garage di mia proprietà è questo e basta.

Mi viene oggi contestato il mancato pagamento dell'IMU per il garage, che non avevo mai pagato, considerandolo pertinenza della casa principale. Nello stesso atto di acquisto redatto da notaio, il garage veniva indicato quale pertinenza dell'abitazione.

Il Comune non ritiene il mio garage di pertinenza dell'abitazione, facendo leva su una disposizione contenuta nel suo regolamento, con la quale si considerano pertinenze soltanto gli immobili situati sullo stesso foglio di mappa catastale della casa o al massimo su fogli di mappa limitrofi. Non essendo il mio caso, mi intima di pagare l'IMU, oltre ad una sanzione. Come mi consiglia di procedere?

Gentile Signore,

La ringrazio per avermi sottoposto un quesito sicuramente interessante, anche se mi risulta difficile rispondere in questa sede, non conoscendo l'esatta ubicazione dell'immobile che vorrebbe considerare pertinenza ed il contesto generale della zona.

In linea generale, l'IMU viene esclusa per l'abitazione principale (salvo che sia di categoria catastale di lusso) e sue pertinenze.

L'abitazione principale è l'unica unità immobiliare nella quale il proprietario ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Parti integranti dell'abitazione principale sono le pertinenze che appartengono a categorie catastali diverse, quali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), anche se iscritte in Catasto unitamente all’unità a uso abitativo, nel numero massimo di una pertinenza per ciascuna delle categorie indicate.

Ai sensi del comma terzo della Nota II-bis) all’art. 1, Tariffa Parte Prima, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Testo Unico imposta di registro, le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del comma primo della medesima Nota II-bis), spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze della casa agevolata, di cui alla lettera a) citata. La norma dispone inoltre che sono ricomprese tra le pertinenze agevolabili, limitatamente a una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

Essendo la pertinenza posta a servizio ed ornamento dell'abitazione principale, deve appartenere allo stesso complesso immobiliare in cui si trova l’abitazione principale, oppure può appartenere anche a complessi immobiliari distinti, purché ubicati nello stesso foglio di mappa catastale o in fogli di mappa limitrofi.

Il motivo di quanto sopra è palese. Per poter essere considerata pertinenza, occorre una vicinanza fisica all'abitazione principale, dal momento che solo in tal modo può esser considerata a servizio della medesima.

Il concetto di limitrofo, tuttavia, in assenza di disposizioni più stringenti, soggiace a valutazioni discrezionali.

Paradossalmente potrebbe considerarsi pertinenza di un'abitazione anche un garage situato in un Comune diverso, allorquando l'abitazione ed il garage siano posti sul confine tra i due Comuni e la vicinanza sia quindi tale da consentire la valutazione del garage quale pertinenza dell'abitazione.

Considerato che elemento caratterizzante il rapporto pertinenziale è la destinazione di fatto, in modo durevole, di una cosa al servizio di un altra, si ritiene che anche nel caso in cui, ad esempio, un’autorimessa sia posta solo in prossimità dell'abitazione principale, purché risulti adibito all'utilità della stessa, è applicabile l'agevolazione cosiddetta prima casa al suo acquisto. (Cfr. Circolare 1° marzo2001, 19/E, paragr. 2.2.2.) Secondo l’Agenzia delle Entrate, l'agevolazione non si applica qualora tale destinazione non sia oggettivamente realizzabile, come quando la pertinenza si trovi in un "punto distante" o in un "comune diverso". (Cfr. Circolare 12 agosto 2005, n. 38/E, paragr. 7).

Tuttavia, nell’ipotesi in cui la pertinenza sia ubicata in Comune limitrofo a quello nel quale si trova l’abitazione, l’agevolazione spetterebbe anche per l’acquisto della pertinenza, qualora la "prossimità" tra i due beni renda "oggettivamente" possibile quella destinazione funzionale che caratterizza il rapporto pertinenziale.

Nel Suo caso, pertanto, la valutazione dovrà ruotare attorno agli elementi di cui sopra per potersi ritenere qualificabile come pertinenza o meno l'immobile di cui trattasi.

Le consiglio pertanto di rivolgersi ad un legale di fiducia, affinché possa esaminare il tutto e poter quindi eventualmente contestare la pretesa relativa al pagamento IMU .

Cordialmente,

Avv. Roberto Visciola

L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Roberto Visciola

Roberto Visciola — Avvocato in Firenze, laureato col massimo dei voti e lode, socio fondatore dell'Unione nazionale avvocati per la mediazione, è autore di libri e pubblicazioni con importanti case editrici e riviste di settore, quali Cedam, Italia Oggi, Giustizia Civile, Gazzetta Notarile, Nuova Giuridica, Nuova Rassegna e Altalex. Svolge attività di consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale principalmente nei settori del diritto amministrativo e civile, prediligendo i sistemi di ADR, quali mediazione e negoziazione assistita.

E-mail: robertovisciola@gmail.com


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