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L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Proprietà e Servitù: delimitazione degli spazi condivisi

Un tema molto sentito alla luce di una maggiore apprensione per la sicurezza sociale

Gent.mo Avvocato Visciola, sono titolare di un fondo gravato da servitù di impianto. Vorrei chiudere definitivamente il mio fondo, lasciando un cancello che io possa aprire ogni qualvolta sia necessario provvedere all'esercizio della servitù. Posso recintare il mio fondo, creando un nuovo cancello di accesso e rendendomi disponibile ad aprirlo ogni volta che ne sia fatta richiesta dal proprietario del fondo dominante?

Gentile Signore,

l'art. 841 c.c. dispone che: “Il proprietario può chiudere in qualunque tempo il fondo”. Viene, dunque, riconosciuto il diritto di recintare la propria proprietà senza limiti, salvo il rispetto dei confini, nonché il divieto di compiere atti emulativi. Nel caso di specie, il problema della recinzione risulta più complicato, esistendo una servitù tra i due fondi: pur non essendo una vera servitù di passo, ma mera servitù di impianto, essa implica comunque l'accesso sul fondo servente da parte del proprietario del fondo dominante, ai fini delle attività collegate al controllo ed alla manutenzione dell'impianto. Recintare il fondo servente – al di là degli eventuali limiti di natura edilizia ed urbanistica – potrebbe comportare una inaccettabile riduzione della servitù, rendendone più gravoso l'esercizio.

Ai sensi dell'art. 1064, secondo comma, c.c.: “Se il fondo viene chiuso, il proprietario deve lasciarne libero e comodo l'ingresso a chi ha un diritto di servitù che renda necessario il passaggio per il fondo stesso”. L'art. 1067 c.c. stabilisce inoltre, al suo secondo comma, che “Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo”.
Sul punto, interessante la sentenza della Corte di Cassazione, 18 dicembre 2001, n. 15977, nella quale si è messa in luce la necessità di bilanciare i contrapposti interessi, ovvero, da un lato, quello del proprietario di recintare il proprio fondo e, dall'altro, quello del titolare della servitù, nell'ottica di un suo comodo esercizio: “l'esercizio da parte del proprietario della facoltà che gli deriva dall'articolo 841 c.c. di chiudere in qualunque tempo il proprio fondo per proteggerlo dall'ingerenza di terzi, è consentito anche nell'ipotesi che lo stesso sia gravato da una servitù di passaggio purché non ne derivi limitazione al contenuto della servitù e siano adottati mezzi idonei a consentire al titolare di essa la libera e comoda esplicazione, salvo un minimo e trascurabile disagio, del suo diritto. Stabilire se i mezzi impiegati in concreto siano adatti a contemperare i due diritti è compito del giudice del merito che tale compatibilità deve accertare in relazione al contenuto specifico della servitù, alle precedenti modalità del suo esercizio, allo stato e configurazione dei luoghi. Pertanto l'apposizione di un cancello alla strada su cui la servitù si esplica, ancorché accompagnata dalla dazione delle chiavi al proprietario del fondo dominante, non comporta sempre, per quest'ultimo, un minimo e perciò ammissibile sacrificio, potendo quel rimedio (la dazione delle chiavi) rivelarsi insufficiente nelle specifiche circostanze del caso concreto a consentire il libero o comodo passaggio di tutte le persone che, a piedi o con veicoli, debbono servirsi della strada per accedere al fondo dominante e, quindi, ad escludere che l'esercizio della facoltà di cui all'articolo 841 c.c. si traduca in una limitazione sostanziale del contenuto della servitù.
Si deve in sostanza accertare se la modificazione dello stato dei luoghi si risolva, anche con riferimento alle diverse modalità di esercizio della servitù, in un pregiudizio effettivo per il proprietario del fondo dominante, cioè in un danno in termini apprezzabili”
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La Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 20 gennaio – 15 maggio 2014, n. 10700 è tornata sull'argomento della chiusura di un fondo gravato di servitù di passo.
Al riguardo, la Corte ha precisato come rientri nelle facoltà del proprietario del fondo servente la possibilità di apportare modifiche al proprio fondo e apporvi un cancello per impedire l'accesso ai non aventi diritto, purché derivino solamente disagi minimi e trascurabili al proprietario del fondo dominante in relazione alle pregresse modalità di esercizio della servitù. Il posizionamento di un cancello con consegna delle chiavi al proprietario del fondo dominante potrebbe essere consentito, a meno che il medesimo non dimostri un aggravamento o un ostacolo all'esercizio della servitù (superabile, ad esempio, con apposizione di un meccanismo di apertura automatico).
La competenza, in ogni caso, a stabilire concretamente quali siano le misure più idonee a contemperare l'esercizio dei due diritti (quello alla chiusura del fondo e quello di libero e comodo esercizio della servitù), tenendo conto del contenuto specifico della servitù, delle sue precedenti modalità di esercizio e dello stato e della configurazione dei luoghi è del giudice di merito.

L'aggravamento dell'esercizio della servitù va dunque valutato in relazione a quelle che erano le precedenti modalità di esercizio della medesima e solo disagi minimi e trascurabili possono esser considerati non rilevanti.
A titolo esemplificativo, chiudere il fondo realizzando un cancello, senza dotare di chiavi il proprietario del fondo dominante, potrebbe configurare sensibile aggravamento dell'esercizio della servitù, dal momento che per il suo esercizio dovrebbe ogni volta chiedere l'apertura del cancello al proprietario del fondo servente, quando invece prima l'accesso era libero.
Andrebbe, peraltro, valutata la frequenza dell'accesso – e dunque quante volte debba esservi accesso nel fondo servente con apertura del cancello – per comprendere l'entità dell'aggravamento della servitù, anche se, in ogni caso, trattasi di valutazioni che vengono sempre rimesse al prudente apprezzamento del giudice di merito, nell'ottica di garantire il giusto contemperamento degli interessi in gioco.

L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Roberto Visciola

Roberto Visciola — Avvocato in Firenze, laureato col massimo dei voti e lode, socio fondatore dell'Unione nazionale avvocati per la mediazione, è autore di libri e pubblicazioni con importanti case editrici e riviste di settore, quali Cedam, Italia Oggi, Giustizia Civile, Gazzetta Notarile, Nuova Giuridica, Nuova Rassegna e Altalex. Svolge attività di consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale principalmente nei settori del diritto amministrativo e civile, prediligendo i sistemi di ADR, quali mediazione e negoziazione assistita.

E-mail: robertovisciola@gmail.com


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