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L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Spese condominiali: i dubbi sorgono al momento di pagare

La crisi ha accentuato le difficoltà ed alcuni condomini si sono ritrovati debitori in solido. Ma per ripartire le spese quale regola si deve seguire?

Gent.mo Avvocato Visciola, il nostro amministratore ha suddiviso alcune spese in parti uguali, senza tener conto delle tabelle millesimali di proprietà. E' corretta tale suddivisione?

Gent.ma Signora,
il normale criterio di riparto delle spese nell'ambito di un Condominio è dettato dall'art. 1123 c.c. che così dispone: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Il criterio ordinario di ripartizione delle spese è dunque dettato dalle tabelle millesimali, cui si può derogare con diversa convenzione. Detta convenzione può concretizzarsi in diversi modi: non solo con accordo tra tutti i condomini, ma anche con regolamento condominiale contrattuale o per effetto della prassi.
Il regolamento condominiale di natura contrattuale può, infatti, prevedere che le spese generali di manutenzione delle parti comuni dell'edificio vadano ripartite in quote uguali tra i condomini, giacché il diverso e legale criterio di ripartizione di dette spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condominio (ex art. 1123 c.c. suddetto) è liberamente derogabile per convenzione, quale appunto il regolamento contrattuale di condominio (Cassazione civile, sez. VI, n. 22824/2013).
Un'ulteriore convenzione modificatrice può perfezionarsi anche per facta concludentia: la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello di cui all'art. 1123 c.c. o l'acquiescenza alla concreta applicazione di queste delibere possono assumere, infatti, il valore di unico comportamento rivelatore della volontà di applicazione di quel criterio di riparto da parte sia dei condomini che hanno partecipato alle votazioni, sia di quelli che hanno aderito accettando la differente suddivisione (Tribunale Milano, sez. XIII, 10802/2014).
Laddove non sussistano convenzioni modificatrici, il riparto deve seguire la regola generale di cui all'art. 1123 c.c., tenendo conto delle tabelle millesimali.

Cordialmente,
Avv. Roberto Visciola

L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Roberto Visciola

Roberto Visciola — Avvocato in Firenze, laureato col massimo dei voti e lode, socio fondatore dell'Unione nazionale avvocati per la mediazione, è autore di libri e pubblicazioni con importanti case editrici e riviste di settore, quali Cedam, Italia Oggi, Giustizia Civile, Gazzetta Notarile, Nuova Giuridica, Nuova Rassegna e Altalex. Svolge attività di consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale principalmente nei settori del diritto amministrativo e civile, prediligendo i sistemi di ADR, quali mediazione e negoziazione assistita.

E-mail: robertovisciola@gmail.com


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