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L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Usucapione della proprietà altrui: ecco cosa accade

L'avvocato Visciola spiega cosa accade quando una situazione di possesso si protrae per oltre 20 anni

Gent.mo Avvocato Visciola,

coltivo da anni una parte del terreno di un mio vicino e credo ormai di poter considerare tale parte di terreno a tutti gli effetti mia. Devo per forza andare da un giudice per poter affermare quanto sopra o ci sono altre strade più semplici?

Gentile Signore,

la situazione da lei rappresentata potrebbe costituire un'ipotesi di usucapione. L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, per il cui verificarsi sono richiesti due elementi: da un lato, una situazione di possesso protrattasi per almeno un ventennio; dall'altro, la sussistenza dell'animus possidendi o rem sibi habendi.
E' richiesto, infatti, ai fini dell'usucapione, che vi sia stato un possesso pacifico, ininterrotto e caratterizzato da un comportamento analogo a quello del proprietario, esercitando un potere di fatto sulla cosa corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà - a prescindere dalla consapevolezza di essere o meno il titolare del bene - che si sia protratto per la durata di 20 anni (10 nel caso di usucapione abbreviata, ma non è il suo caso, mancando un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà).

Occorre, pertanto, preliminarmente valutare se vi è la sussistenza dei suddetti presupposti, ovvero che lei, per almeno 20 anni, si sia realmente comportato come se fosse proprietario di detta porzione di terreno, verificando altresì che il tutto non sia stato assistito da una mera tolleranza del vero proprietario (nel qual caso, non vi sarebbe un possesso valevole ai fini della usucapione, trattandosi di mera detenzione).
Orbene, in presenza di detti presupposti, normalmente si fa ricorso alla via giudiziaria per ottenere una sentenza che riconosca l'avvenuta usucapione.

Vi è, tuttavia, un'altra strada – introdotta dall'art. 84 bis c.1, D.L. 21 giugno 2013, n. 69, convertito con modifiche in L. 9 agosto 2013, n. 98 – e costituita dall'art. 2643, n. 12 bis che, tra gli atti soggetti a trascrizione, individua “gli accordi di mediazione che accertano l'usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.

Lei, pertanto, potrebbe tentare di risolvere la propria posizione attraverso la via della mediazione, rivolgendosi ad un organismo di mediazione, al fine di poter concludere un accordo col suo vicino che possa sancire l'avvenuta usucapione della porzione di terreno che lei da anni ha coltivato come se ne fosse proprietario.
Preme segnalare, peraltro, come la sentenza di accertamento dell'usucapione e l'accordo di mediazione in tema di usucapione si muovano su piani nettamente differenti.

La “vera” usucapione – quale acquisto a titolo originario del diritto di proprietà o di altro diritto reale – si realizza, infatti, unicamente mediante la sentenza di accertamento resa dalla autorità giudiziaria, mentre invece l'usucapione emergente da un accordo di mediazione non parrebbe costituire acquisto del diritto a titolo originario, quanto piuttosto a titolo derivativo (non a caso, il nuovo n. 12 bis è collocato tra gli atti ed i contratti elencati dall'art. 2643 c.c.).

Ecco pertanto come, nel caso in cui si voglia procedere con usucapione nell'ambito di una mediazione, sia necessario verificare la posizione soggettiva del soggetto usucapito (controllandone eventuali trascrizioni ed iscrizioni), dalla quale invece si prescinde nell'abito dell'usucapione accertata giudizialmente, trattandosi – solo in quel caso – di acquisto a titolo originario, per il quale si realizza l'effetto c.d. liberatorio legato alla retroattività della usucapione.

Cordialmente,
Avv. Roberto Visciola


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