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L'Amministratore Risponde — rubrica a cura di Marco Suisola

Condominio con locali aperti al pubblico: prescrizioni e richiesta di cessazione

Casi in cui i condomini si lamentano dei locali pubblici rumorosi od insicuri sono assai ricorrenti

Gli edifici i condominiali sono luoghi di vita e di lavoro e possono contenere al loro interno locali di pubblico spettacolo che sono soggetti all’art. 681 c.p. il quale sanziona penalmente chiunque apra o tenga aperti luoghi di pubblico spettacolo, trattenimento o ritrovo senza avere osservato le prescrizioni dell’Autorità dettate a tutela della pubblica incolumità.

Tali prescrizioni si riferiscono alla normativa di sicurezza prevista dal d.lgs n. 81/2008 relativa alla idoneità della segnaletica, delle luci, degli impianti antincendio, alla idoneità delle uscite di sicurezza, del documento di valutazione dei rischi.
L’afflusso del pubblico nei locali non è importante soltanto per i piani di ingresso di evacuazione e di valutazione del rischio, ma anche per il notevole impatto sui beni comuni del condominio (passi carrai, androni di ingresso, cortili) sottoposti alla vigilanza dell’amministratore condominiale.

Invero per l‘art. 1130 c.c. l’amministratore deve disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione di servizi nell'interesse comune in modo che ne sia assicurato il migliore godimento a tutti i condomini e deve, inoltre, compiere gli atti conservativi inerenti alle parti comuni dell’edificio.
Ne consegue che l’amministratore qualora l’esercizio del predetto locale in ambito condominiale metta a rischio l’incolumità dei condomini e delle parti comuni non può rimanere inerte e deve esercitare concretamente ed immediatamente la vigilanza sopra citata.
La Corte di Cassazione è intervenuta più volte (sent.n. 55361/2018; ordinanze n. 47389/2018, n. 43779/2018) ed ha affermato che il fondamento dell’applicazione dell’art. 681 c.p. è il pericoloso assembramento delle persone all’interno dei locali di pubblico spettacolo.

La finalità della norma è la tutela dell’incolumità del pubblico che assiste allo spettacolo in modo da prevenire, mediante l’adempimento delle prescrizioni imposte dall’autorità di pubblica sicurezza, i pericoli alle persone ed il reato ricorre quando il soggetto organizzi un pubblico spettacolo senza avere osservato le prescrizioni dell’autorità a tutela dell’incolumità pubblica secondo le indicazioni dell’art. 80 del R.D. 18.6.1931 n. 773.

La predetta normativa di sicurezza prescinde dall’utilizzo professionale e continuativo dei predetti locali, in quanto è applicabile anche nei confronti di chi, per una sola volta, abbia aperto un locale di pubblico spettacolo. Per il predetto reato non è applicabile l’esclusione della punibilità del fatto per particolare tenuità del fatto (art. 131 –bi c.p.) a causa dell’abitualità della condotta dei gestori, ovvero la reiterazione delle condotte illecite.

Invero la Corte di Cassazione (sent .n. 48315/2016) ha affermato che tale esimente non può essere dichiarata per il reato di disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone (art. 659 c.) in caso di reiterazione della condotta, in quanto si configura il comportamento abituale ostativo del beneficio.

In definitiva la giurisprudenza rappresenta che i casi di locali pubblici rumorosi od insicuri, inseriti anche in ambito condominiale, sono assai ricorrenti e quando la loro gestione metta in pericolo la sicurezza dei condomini e delle parti comuni l’amministratore, in modo autonomo o su richiesta dei suoi amministrati, è tenuto ad intervenire per chiedere, autorizzato dall'assemblea, la loro cessazione al giudice competente con l‘adozione del provvedimento di urgenza previsto dall’art. 700 c.p.c..

L'Amministratore Risponde — rubrica a cura di Marco Suisola

Marco Suisola

Marco Suisola — Il dottor Marco Suisola, svolge l’attività di Amministratore di Condominio a livello professionale dal 1999. Laureato presso l'Università di Firenze, è esperto giuridico immobiliare. Associato alla Federazione Nazionale Amministratori fino al 2015, diventa socio fondatore della Confartamministratori. Attualmente nel CdA ricopre il ruolo di Tesoriere. Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/201414. Ha la qualifica di Revisore condominiale, Consulente tecnico di ufficio in ambito condominiale ed una formazione in diritto condominiale presso l’Università di Firenze.

E-mail: nove@nove.firenze.it


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