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L'Amministratore Risponde — rubrica a cura di Marco Suisola

Condominio, se la convivenza è difficile: ecco cosa fare se serve un Amministratore

Avendo dedicato una rubrica alle dispute condominiali, capita spesso di ricevere domande non sull'amministrazione ma sull'amministratore

 La convivenza all'interno del condominio può risultare difficile a causa di problemi oggettivi, ma anche perché si logorano i rapporti di buon vicinato, o più semplicemente non sono mai esistiti. Cosa fare?

Ai sensi dell’art. 1129 c.c. l’amministratore deve essere obbligatoriamente nominato dall'assemblea quando i condomini sono più di otto. La nomina dell’amministratore è un diritto inderogabile dell’assemblea e nel caso in cui questa non vi provveda, uno o più condomini possono fare ricorso al fine di ottenere la nomina di questa figura.

Le deliberazioni relative alla nomina (o revoca) del’amministratore devono essere sempre approvate (sia in prima convocazione che in quelle successive) con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Stessa maggioranza è richiesta nel caso di rinnovo dell’incarico, che si verifica automaticamente, se non diversamente deliberato dal’assemblea.

NeI verbale dell’assemblea contenente la nomina del’amministratore, occorre precisare, pena l’invalidità, i dati anagrafici e professionali, il codice fiscale e la sede legale e nel caso si tratti di società, gli estremi della polizza assicurativa. In caso di condominio con soli due condomini è inapplicabile la disciplina dettata dall’articolo 1136 c.c. relativo alla costituzione dell’assemblea e validità delle relative delibere, secondo la quale il numero di partecipanti deve essere superiore a due. In questo caso le deliberazioni relative al condominio, nomina amministratore compresa, sono soggette agli art. 1105 e 1106 c.c.. Quando l’assemblea non provvede alla nomina dell’amministratore uno o più condomini possono ricorrere al giudice con ricorso al presidente del tribunale del luogo in cui si trovano gli immobili. L’incarico di amministratore ha inderogabilmente durata annuale, a partire dalla data della sua nomina.

L’incarico automaticamente rinnovato alla prima scadenza per uguale durata, salvo diversa decisione dell’assemblea. L’eventuale successivo rinnovo verrà deliberato dall’assemblea con le stesse maggioranze previste per la nomina (art. 1129 c.c.). Si ritiene ammissibile una conferma tacita, nel caso in cui non sia nominato il nuovo amministratore. Si tratta, quindi, di un contratto di mandato 1+1 salvo revoca. L’amministratore potrà non inserire all’ordine del giorno della convocazione dell’assemblea la nomina dell’amministratore. Se i condomini gli chiederanno precedentemente di discutere della sua revoca, l’amministratore dovrà inserire il punto all’ordine del giorno.

L’amministratore può rinunciare in qualsiasi momento all’incarico anche senza giusta causa (art. 1727 c.c.). Egli ,cessato dalla carica per scadenza del termine o per altra causa, resta in carica e continua ad esercitare tutti i suoi poteri in regime di prorogatio imperii, finché non è sostituito o confermato, dovendosi occupare dell’ordinaria amministrazione e conservando gli stessi poteri e responsabilità dell’amministratore eletto. Qualora non potesse proseguire l’incarico, ciascun condomino può decidere di convocare l’assemblea ponendo all’ordine del giorno la nomina del nuovo amministratore (art. 66 disp. att. c.c., 2° co.).
La convocazione deve essere comunicata ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione. Se l’amministratore dimissionario è in grado di svolgere le sue funzioni deve convocare lui l’assemblea per la nomina del suo successore (art. 66 disp. att. c.c.).

L'Amministratore Risponde — rubrica a cura di Marco Suisola

Marco Suisola

Marco Suisola — Il dottor Marco Suisola, svolge l’attività di Amministratore di Condominio a livello professionale dal 1999. Laureato presso l'Università di Firenze, è esperto giuridico immobiliare. Associato alla Federazione Nazionale Amministratori fino al 2015, diventa socio fondatore della Confartamministratori. Attualmente nel CdA ricopre il ruolo di Tesoriere. Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/201414. Ha la qualifica di Revisore condominiale, Consulente tecnico di ufficio in ambito condominiale ed una formazione in diritto condominiale presso l’Università di Firenze.

E-mail: nove@nove.firenze.it


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