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L'Amministratore Risponde — rubrica a cura di Marco Suisola

Normativa Antincendio: come ripartire la spesa per l'impianto

I condomini non traggono lo stesso beneficio dalle parti comuni e non tutte le pertinenze sono di comune godimento

In un condominio di 10 scale composto da poche unità a scala con un piano interrato adibito ad autorimessa nel caso in cui si debba provvedere all’adeguamento previsto per la normativa antincendio bisognerà seguire un particolare criterio di riparto.

Per la ripartizione delle spese occorre avere riferimento alla norma generale di cui all’art. 1123, in base alla quale “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Ne consegue, anzitutto, che ogni spesa riconducibile a beni o servizi d’interesse condominiale ex art. 1117 cc (avendo riguardo al quesito sottoposto, ad esempio, il sistema fognante, gli intonaci ignifughi, e ogni intervento sulle fondazioni) devono essere ripartite in base ai millesimi di proprietà.

In questo caso, si tratta, infatti, di misure che la normativa antincendio definisce “di protezione passiva” (quelle cioè, rispetto alle quali non è prevista l’intervento umano ovvero l’azionamento di un impianto, ma la cui presenza ha lo scopo di limitare gli effetti della propagazione e della durata dell’incendio), come tali di competenza condominiale. 

Esistono, tuttavia, anche le misure di protezione attiva. Si tratta di quelle indicate dal d.m. 20 dicembre 2012 e catalogate “come gli impianti di rivelazione incendio e segnalazione allarme incendio; gli impianti di estinzione o controllo dell’incendio, di tipo automatico o manuale; gli impianti di controllo del fumo e del calore”. Quanto alle predette opere, secondo la giurisprudenza (Tribunale di Bologna sentenza n. 493 del 10 ottobre 2015) i costi per l’acquisto e l’installazione dei predetti impianti e apparecchi devono essere sostenute, quando si tratti di condominio parziale, (ad esempio nel caso di autorimessa non condominiale) dai condòmini interessati sempre in ragione di tali criterio di ripartizione. 

Secondo la giurisprudenza della Cassazione, infatti, deve ritenersi in tali ultimi casi applicabile il terzo comma dell’art. 1123. Ove un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Il locale autorimessa, in mancanza di un regolamento contrattuale che lo individui come parte comune, non può considerarsi automaticamente incluso tra le parti comuni dell’edificio (Cass. Sent. 17268/2015) e quindi le spese per l’impianto antincendio dovrebbero essere a carico dei soli proprietari dei box, in riferimento alla relativa tabella.

Alla luce delle indicate linee guida, qui richiamando quanto osservato dal Tribunale di Bologna, in ragione della diversità delle opere antincendio menzionate nel quesito, rispettivamente riguardanti parti strutturali comuni e i box auto di proprietà esclusiva, secondo quanto prescritto dall’art. 1123, comma 1° e 3° c.c., le spese per le opere relative alle parti strutturali comuni (misure di protezione passiva) dovranno essere attribuite a tutti i condomini in base alle tabelle millesimali, mentre quelle per la protezione (attiva) delle parti di pertinenza delle autorimesse, soltanto ai proprietari delle stesse. 


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