Indietro

L'Amministratore Risponde — rubrica a cura di Marco Suisola

Spese condominiali, il debito è a tempo: ecco quando subentra la prescrizione

Ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio

La giurisprudenza è stata più volte chiamata in causa sull'argomento della contribuzione dei singoli condomini alla gestione del bene comune, ed è risultato molto dibattuto soprattutto il momento esatto in cui nasce l'obbligazione.

L’obbligo del condomino di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge con la delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, che può peraltro anche mancare ove esistano le tabelle millesimali, strumento questo che permette di individuare con certezza, attraverso un semplice calcolo matematico, le somme concretamente dovute dai singoli condomini (Giudice di Pace di Campobasso 5 aprile 2016)

Il riferimento va alle spese di ordinaria gestione «per le quali neppure è indispensabile, se non per una doverosa trasparenza nella gestione stessa, una preventiva approvazione da parte dell’assemblea. Sono esborsi da effettuarsi a scadenze fisse e che parimenti devono essere anticipati dai condomini all’amministratore, il quale può provvedervi sulla base dei poteri attribuitigli dalla legge ed indipendentemente dal deliberato dell’assemblea». (Giudice di Pace di Campobasso 5 aprile 2016)

L’obbligo di contribuzione alle spese dell’edificio sorge alla data di approvazione delle medesime spese; da questo termine inizia a decorrere la prescrizione, continua in maniera contraddittoria affermando come: «E’ in sede di consuntivo che le spese devono invece essere sottoposte all’approvazione dell’assemblea, unitamente al piano di riparto definitivo. Con l’approvazione del consuntivo l’amministratore adempie il proprio compito di rendere comunque conto ai condomini del proprio operato al termine della gestione; con quella del riparto egli ottiene invece la legittimazione di agire nei confronti dei condomini morosi per il recupero delle somme da loro con certezza dovute. Infatti l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera assembleare che approva le spese stesse» (Cass., 2 settembre 2008,n. 22024)

Questa decisione aderisce alla giurisprudenza che ritiene che: «L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente, e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini sia il frutto di una semplice operazione matematica» (Cass.,21 luglio 2005,n. 15288)

Trattasi di principio non univoco in quanto altra parte della giurisprudenza di legittimità, sia pure risalente, oltre che quella di merito, sul punto ha evidenziato come: «L’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1135 n. 3 c. c., sorge soltanto dal momento della approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese; ne consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere soltanto dalla approvazione della ripartizione delle spese e non dell’esercizio di bilancio» (Cass., 5 novembre 1992, n. 11981;Giudice di pace Palermo,15 novembre 2011).

Orientamento ribadito tuttavia anche dalla Cassazione con la decisione del 25 febbraio 2014, n. 4489 sulla cui base è stato affermato che la prescrizione: «decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino».
Per consolidato orientamento si ha che «In tema di spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’articolo 2948 cod. civ., n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti” (Ex multis: Cass., 25 febbraio 2014, n. 4489)

Questo termine quinquennale della prescrizione vale solo in riferimento alle obbligazioni a carattere periodico, nel caso concreto alle ordinarie spese di gestione, la cui insorgenza infatti ha cadenza annuale ovvero più breve.
Per le spese per cui è esclusa l’incidenza periodica, quali le spese straordinarie, in mancanza di diversa disposizione legislativa il termine di prescrizione è quello ordinario, cioè decennale, in virtù del disposto di cui all’articolo 2946 cod. civ., per il quale: «Salvi i casi in cui la legge dispone diversamente, i diritti si estinguono per prescrizione con il decorso di dieci anni».
Per poter interrompere il termine di prescrizione può valere anche una domanda riconvenzionale nell’ambito del diverso giudizio di impugnazione della delibera condominiale, come di recente affermato dal Tribunale di .Ravenna 1189/2018

L'Amministratore Risponde — rubrica a cura di Marco Suisola

Marco Suisola

Marco Suisola — Il dottor Marco Suisola, svolge l’attività di Amministratore di Condominio a livello professionale dal 1999. Laureato presso l'Università di Firenze, è esperto giuridico immobiliare. Associato alla Federazione Nazionale Amministratori fino al 2015, diventa socio fondatore della Confartamministratori. Attualmente nel CdA ricopre il ruolo di Tesoriere. Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/201414. Ha la qualifica di Revisore condominiale, Consulente tecnico di ufficio in ambito condominiale ed una formazione in diritto condominiale presso l’Università di Firenze.

E-mail: nove@nove.firenze.it


© 1997-2019 Nove da Firenze. Dal 1997 il primo giornale on line di Firenze. Reg. Trib. Firenze n. 4877 del 31/03/99

Powered by Aperion.it